Доброе время суток!
С Вашего позволения – на сколько возможно кратко, по сути вопроса, без ненужной философии и экскурсов в теорию юридических наук.
Дословно вопрос топикстартером поставлен так: «Подскажите, пожалуйста, как правильно оформить письмо в Управляющую Компанию, чтобы они письменно ответили какие общедомовые нужды, и в каком % соотношении включены в счет. Особенно интересует электроэнергия.
Законна ли установка одного общего счетчика по общедомовой эл. энергии на два дома?»
Елена Владимировна добавила: «Кто оплачивает отопление и электроэнергию за те квартиры, которые еще не проданы, или за те квартиры, которые еще не заключили договор с УК?»
1. В принципе, обращение в УК может состоять из нескольких слов. Что-то типа: «Прошу предоставить информацию о том, какие расходы на общедомовые нужды, в каком процентном соотношении включены в счет на оплату коммунальных платежей кв. № ____ в доме № ___ по ул. Краснолесья».
Дата, подпись.
Отметка о вручении обращения в УК.
2. Интерес к первому вопросу определяется интересом к вопросу второму: к порядку начисления ОДН по электроэнергию, а именно – к законности их начисления одновременно на две жилых «коробки» (для лучшего понимания слово «дом» в данном случае не используем) и паркинг.
Как следует из Апелляционного определения Свердловского областного суда (ссылка была в ветке выше), «Разрешая спор, суд /первой инстанции, Верх-Исетский/ пришел к выводу о том, что указанные многоквартирные дома и подземная автостоянка в совокупности представляют собой здание в том смысле, в каком данное понятие определено в Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», разделение которого без нанесения несоразмерного ущерба невозможно, поскольку как следует из технического заключения ЗАО «Екатеринбурггорпроект» от 27.02.2012 № 234 у многоквартирных домов, расположенных по адресу: ... и у подземной автостоянки, расположенной по адресу: г..., имеется единая фундаментная плита, единый земельный участок, единая для всех объектов фильтровальная станция, единая насосная станция, единая система лифтового оборудования, единая система пожаротушения, единая система дренажа и дождевой канализации, плита перекрытия между подземной автостоянкой и техническими этажами жилых домов также единая, монолитные стены и железобетонные колонны, расположенные в подземном паркинге, являются несущими для жилых домов.».
Наши сотрудники не участвовали в рассмотрении данного дела, поэтому о ситуации можем судить лишь по имеющимся в свободном доступе судебным актам. При условиях, которые указаны в цитате выше, суды, на наш взгляд, абсолютно правомерно не стали отменять решение «РЕНОВЫ», мотивируя это тем, что «многоквартирные дома, расположенные в г. Екатеринбурге по указанным адресам представляют собой объект в целом, единый жилой комплекс».
О других причинах объединения коробок в единый «дом» (кроме общего фундамента и несущей системы) мы можем только догадываться. Равно как – догадываться о том, умышленно это было сделано либо из-за просчета проектировщиков и пр. Вполне вероятно, что при такой инженерной ситуации у «РЕНОВЫ» иного выхода не оставалось. В любом случае налицо по сути единый объект. Соответственно решение о начислении ОДН как на единый объект – правомерно.
Следует понимать, что признание разных «коробок» одним «домом» - это правовое следствие того, что они по своей природе, по своей физике представляют единый объект, а не наоборот. Это не решение «РЕНОВЫ» сделало де-факто разные дома де-юре одним «домом». Напротив: решение «РЕНОВЫ» лишь закрепило сложившуюся (физически существующую) ситуацию с фундаментом и несущей системой.
Возможность изменить ситуацию теоретически имеется: на общем собрании жильцом поставить вопрос об изменении способа управления МКД, организовать ТСЖ, в последующем – изменить порядок начисления, разделив дом на самостоятельные объекты. ОДНАКО! Такое решение, мы полагаем, будет противоречить сути ситуации: невозможно один физически неделимый объект разделить на несколько объектов юридических. Нельзя решением кого бы то ни было изменить физические параметры вещи. (Всегда привожу в пример: если с розеткой заключить договор о том, что она не будет бить током – она все-таки продолжит им бить, потому что физика – это естественная наука, а юриспруденция – в чистом виде искусственная; право не отменяет физику, а лишь обслуживает ее).
Соответственно, для того, чтобы юридически грамотно разделить существующий ныне единый объект, необходимо изменить его физические характеристики: как минимум разделить фундамент и несущую систему домов. Реальность такого способа вызывает очень большие сомнения.
Второй вариант решения – попытаться в судебном порядке обязать УК установить отдельные приборы учета на каждую «коробку». Здесь мы столкнемся со следующими проблемами: 1) дом все же один, соответственно установка различных приборов учета на одном объекте произведена быть не может; 2) обойти данный запрет, мотивируя его каким-либо нарушением прав жильцов (в виде установки одного прибора учет на весь «дом») – невозможно.
Таким образом, мы не видим РЕАЛЬНОГО способа разделить учет расходов на ОДН в разных «коробках».
Возможность добиться в суде каких-либо изменений физических свойств дома в связи с тем, что при строительстве не было учтено то-то и то-то – абсурдна, ее можно не обсуждать. Более того, несоблюдение норм и правил при строительстве ставит большой вопрос о необходимости снести строение, возведенное с отступлением от правил… Ну это если очень глубоко копать. Естественно, что ни один суд не примет решение ни об изменении фундамента домов ни об их сносе, как построенных с нарушениями.
Таким образом, законность установки одного прибора учета на обе «коробки» в сложившейся ситуации у нас сомнения не вызывает (либо мы что-то не учли, тогда просим указать на это). Можно говорить о каких-то тайных целях такой установки (распределение больших расходов на ОДН в «электродоме» среди жильцов второго дома), о несправедливости ситуации для собственников квартир в этом втором доме. Мы с этим согласны. Однако по факту ситуация такова, что де-юре эти строения являются единым объектом, соответственно и учет ОДН – един.
3. По вопросу Елены Владимировны. Все расходы по содержанию имущества (в т.ч. несение расходов на ОДН и пр.) относятся на его собственника (до продажи квартир, полагаем, таковым является «РЕНОВА»). Заключенность договора с УК на этот момент не влияет.
Отдельно отметим, что Договор управления многоквартирным домом не имел, не имеет, не будет иметь ничего общего с Договором доверительного управления имуществом. Схожие названия не говорят о схожей сути явлений.
P.S. Заранее просим исключить нас из дискуссии о философских проблемах бытия, добре и зле, должном и сущем, справедливости etc.
Однако будем рады ответить на любой конкретный вопрос по теме ветки или разъяснить свою позицию.
