Что такое Капитальный ремонт
Обсудив узкие места законодательства
http://akademekb.ru/viewtheme.php?post=742091
И нынешнее состояние собственника в засаде
http://akademekb.ru/viewtheme.php?post=744214
Рассмотрим структуру и этапы капитального ремонта дома на примере КР частного домовладения при реконструкции системы отопления и газоснабжения.
Исходное состояние: есть уличная газовая магистраль. Газоснабжение баллонное, отопление печное паровое с само-запуском циркуляции
Техническое задание: реконструкция системы отопления с установкой газового котла, с подключением к газовой магистрали и сохранением схемы печного отопления.
1. Оценка технического состояния дома в целом (инженерных сетей или отдельных элементов) принятие решения о необходимости КР
2. Приблизительная оценка стоимости работ по средним рыночным показателям с учетом средней инфляции. Предварительная смета работ.
3. Формирование фонда КР (откладывание денег на предстоящий КР, учет объема денежных средств)
4. Проектная работа. Привлечение проектной организации, монтажной организации, пожарного надзора (служба газового хозяйства, монтажник системы отопления, специалист пож. надзора или «печник»)
По факту служба газового хозяйства по заявлению гражданина исполняет проект монтажа газового оборудования и газовой магистрали (за плату). В проекте описаны требования и ограничения при производстве монтажных и пуско-наладочных работ.
Монтажник рекомендует тип газового оборудования, номенклатуру и количество материалов, согласовывает цену работ.
«Печник» выдает рекомендации по соблюдению правил пожарной безопасности при монтаже оборудования и нормативы технических характеристик вытяжной и дымовой вентиляции.
5. Сметная работа. Распределение имеющихся денег по видам работ. Принятие решения о дополнительных источниках финансирования (кредит при необходимости)
6. Поиск подрядчика по наилучшему соотношению Цена/Качество (аналогия проведения конкурса на торгах)
7. Согласование порядка закупки материалов (если закупки не включены в услугу) и сроков работ (ведение договорной работы) в соответствии с проектом и рекомендациями специалистов.
8. Выполнение реконструкции (демонтаж, монтаж нового оборудования) в соответствии с договорными сроками.
9. Пуско-наладочные работы.
10.Приемка выполненных работ и подписание актов выполненных работ
11. Оплата выполненных работ (примечание, газовые службы с гражданами работают по предоплате).
12.. Ввод газового отопления в эксплуатацию, инструктажи о приемах безопасной эксплуатации и выдача письменных инструкций в присутствии инспектирующих организаций (газовое хозяйство, пож. Надзор)
13. Огромное удовлетворение от проделанной работы. Зимой тепло.
Те же самые работы необходимо провести фонду капитального ремонта (с привлечением денег собственников жилья, подрядных организаций и контрольных служб) при организации КР МКД.
Отличие состоит в том, что участие собственников помещений МКД ограничивается внесением денег в фонд капитального ремонта. Все остальные задачи и работы обязуется исполнять ФКР по соответствующему договору между ФКР и гражданином.
То есть собственник жилья полностью отстранен от процесса не только организации работ КР, но и от контроля за ходом их выполнения, начиная с формирования фонда КР, заканчивая приемкой выполненных работ. Ежели кто скажет, что это очень хорошо, тому флаг в руки. Потом желательно не гнусить, что все плохо.
Данный договор является возмездным, в связи с чем договор должен содержать условия о размере вознаграждения в пользу фонда КР за оказываемые услуги по содействию в организации капитального ремонта МКД на всех этапах выполнения организационных мероприятий и строительных работ. Наиболее подходящей формой является Агентский договор с соответствующим агентским вознаграждением на услуги, оказываемые гражданам. Этим видом договора предусмотрен отчет агента перед лицом (принципалом), которое дает агентское поручение путем заключения договора
Видимо проценты за пользование деньгами на счету в банке будут полностью списываться в пользу ФКР в качестве этого агентского вознаграждения и процентного прироста сумм на счету не будет (исключение составляет ТСЖ, когда открыт собственный счет)
В силу ГК РФ договор между юридическим лицом и гражданином заключается в простой письменной форме и это требование обязательно для исполнения, иначе договор считается незаключенным и что-либо требовать от ФКР или гражданина не представится возможным.
Собственно в несоответствии нормам ГК РФ о простой письменной форме договора и заключается «кривизна и кособокость» раздела ЖК РФ о проведении капитального ремонта.
Если глянуть ресурсы фондов капитального ремонта соседних с нами областей, то можно сделать вывод, что там форма договора еще далека от совершенства, но наш проет по Свердловской области самый «мутный» и «кривой» из всех.
Почему то не был издан какой-нибудь акт на федеральном уровне для обеспечения единообразия в вопросе примерной формы договора о формировании фонда и проведении капитального ремонта, а также разъяснения порядка его заключения с гражданами. Чтобы местный чиновник не строил иллюзий, что можно немного «объегорить», или «подкузьмить»А пока наша редакция договора, которая выложена на сайте ФКР и направлена гражданам для подписания, являет собой кабальную расписку.
