В продолжение старой темы про строительство и благоустройство микрорайонов...
Продолжаем изучать, как можно изменить город. В начале недели я уже показывал несколько проектов дворов, которые мы предлагаем. Сегодня хочу представить предложение от компании Местные планировщики.
Основная часть жилой застройки России - микрорайоны и Москва здесь не исключение. Идея микрорайона была взята на вооружение в 60-х, потому что эта модель планирования города идеально подходила под социалистическую модель: и управления, и уклада жизни, и вопросов собственности. В тот момент существовал единый заказчик в виде государства. По иронии судьбы примерно в тоже время, в 70-е годы, в Западной Европе поняли недостатки микрорайонного типа планировки и начали от него отказываться.
Но как это ни пародоксально, в нашей стране эта концепция живет по сей день, продолжая социалистические традиции в капиталистической модели.
Основные проблемы, с которыми мы сегодня сталкиваемся:
1. Огромные, бесхозные пространства
2. Морально устаревший тип жилья
3. Отсутствие развитой инфраструктуры
4. Недостаток парковочных мест
5. Отсутствие социальных, соседских, связей, которые способны повлиять на улучшение территорий.
Что в этом случае можно сделать?
Снести все и построить заново.
Но… Не получится.
Во-первых, более 80% жилья в частной собственности, поэтому снос домов приведет только к удорожанию нового строительства и ухудшению городской среды, так как любой девелопер на этой территории построит минимум в два раза больше квадратных метров жилья.
Во-вторых, в микрорайонах проживает слишком много людей. Большая часть из них не готова к радикальным мерам, что может привести к социальным конфликтам. Этот же фактор препятствует должному самоуправлению домами и территории. Жителей дома слишком много, чтобы договориться о том, как распоряжаться общим имуществом.
Поэтому мы предлагаем переосмысление микрорайона. Микрорайон нельзя делить на планировочные единицы - улицы, кварталы, дворы. В этом и вся особенность и сложность. Территорию микрорайона нужно рассматривать целиком, он так и планировался, его очень сложно разделить на участки, прикрепленные к конкретному дому. И уже в существующей организации искать место для общественных пространств, развития инфраструктуры, насыщения района другими, важными функциями - культурными, социальными и т.д. А к домам прикреплять лишь те территории, у которых есть шанс стать дворами.
Но в сложившихся российских реалиях дворы, по сути, тоже никому не принадлежат. Даже на размежеванных участках, решения как жить территории принимаются управой. Т.е. людьми, которые там не живут и следовательно не заинтересованы в максимально комфортных условиях.
Основой в работе с микрорайонами должна быть работа с жителями, направленная на их обучение управлению и развитию своей частной собственностью.
Когда человек начнет осознавать ответственность за пространство вне его квартиры, тогда эта территория начнет улучшаться.
Но это очень долгий процесс, который стоит начать с простого наведения порядка. Под этим мы подразумеваем решение основных проблем участка застройки и благоустройства.
Для этого мы взяли типовую планировочную единицу, состоящую из одного очень длинного дома и четырех примыкающих к нему. По сути, этот участок состоит из трех дворов. Это почти стандартное планировочное решение, которое нельзя рассматривать по отдельности, а только как единое пространство.
В чем проблемы этой территории? Такие же как и везде:
Проблема №1 - негде припарковаться.
В итоге почти все дворы забиты машинами. Защита территории двора заборчиками нисколько не увеличивает комфорт жителей. Что можно сделать?
Иногда говорят, что можно разместить парковочные места на ближайшем пустыре. Возьмем наш участок. Количество жителей в данных домах составляет более 3 500 человек, чтобы все они могли припарковаться перед домом, нужно организовать 1 225 парковочных мест. Для того, чтобы обеспечить парковку такому количеству автомобилей, необходимо более 24 500 квадратных метров земли. Даже если рассматривать весь микрорайон целиком, найти столько пустых пространств невозможно.
Можно, конечно, закатать все пространства в асфальт, чтобы район стал похож на паркинг торгового центра, но это губительно для городской среды. Кроме того, данный район довольно плотно застроен и то, что часто рассматривается как пустырь, на самом деле нормативный отступ от домов. Организовать в данном месте наземное парковочное пространство можно, но не в достаточном количестве.
Можно создать парковочное пространство в перепадах рельефа, в том числе искусственного (к примеру, строительство обвалованного паркинга под общественными пространствами).
Можно расселить жителей первых этажей и организовать парковку на его месте, но поступать так с жителями не стоит, и количества мест при таком варианте не будет достаточным.
Но лучший способ - подземный паркинг. В этом случае можно избавить дворы от машин, при этом дать возможность жителям парковаться рядом с домом. Кстати, в Западной Европе проблемы большого количества машин в микрорайонах именно так и решалась.
Амстердам.
Кельн:
Как уже говорилось выше, в нашем случае невозможно организовать наземную парковку в районе, чтобы всем хватило места, поэтому выход один - строительство подземного паркинга. Въезд во двор разрешить только инвалидам и для временной парковки жителей создаваемого квартала (разгрузить машину, забрать детей). При этом нужно организовать новый внутриквартальный проезд - в объезд квартала. Внутрь квартала могут попасть только машины жителей.
Как в данном районе сделать подземную парковку? Мы предлагаем строительство паркинга под проездами и дворами открытым способом. Такой способ позволяет обойти существующие подземные инженерные сооружения и сократить создаваемые неудобства для жителей. Строительство даже одного уровня паркинга таким способом позволяет создать парковочное пространство в примерно 56 000 кв.м., что более чем в 2 раза превышает норму. Таким образом, это подземное пространство может сдаваться жителями в аренду, а вырученные деньги тратить на улучшение условий проживания. Срок реализации первой очереди строительства не превышает 3 месяцев.
Проблема №2 - отсутствие социальных связей.
Жильцов в домах настолько много, что знать своих соседей, общаться, и уж тем более объединяться для решения проблем, очень сложно.
Именно большое количество и постоянная смена состава жильцов стало причиной отношения к пространству двора как к «не своему». А в условиях рассматриваемого участка, все еще более усугубляется самим планировочным решением. Эту проблему решить сложно, долго и дорого.
Что можно предпринять в краткосрочной перспективе с быстрым результатом - насытить пространство различными функциями для всех категорий жителей. Т.е. спланировать пространства для общения для микросоциумов: молодых мам, детей разных возрастов, пенсионеров, джентельменов и т.д., включая любителей выпить на свежем воздухе. Да, для того, чтобы эта категория жителей никому не мешала, им нужна своя зона комфорта.
При этом очень важно создать и пространство для всех, где смогут проводить время жители все вместе, этакая площадь внутри огромного квартала.
Проблема №3 - скудная функциональная насыщенность.
Наши дворы содержат только детские площадки для маленьких детей и скамейки. При этом вокруг остается слишком много свободного пространства. Мы предлагаем разместить в трех дворах:
- Зоны досуга для пенсионеров
- Детские площадки для всех возрастов
- Активную зону
- Зону отдыха
- Зону для общения всех категорий жителей (площадь)
- Дворовый клуб
- Огород. О, нам кажется, что в России это будет особенно популярный проект
Это основные проблемы. И, как уже говорилось выше, те проблемы, которые можно решить быстро и с ощутимым результатом.
Мы очень любим опираться на опыт Западной Европы при решении городских проблем. Но в контексте наследства микрорайонов, к сожалению, ситуации несопоставимы. И здесь, действительно придется искать свой путь. Во-первых, большинство стоящих сегодня вызовов, в частности парковка, на Западе были предусмотрены еще на этапе внедрения микрорайонной модели. Во-вторых, на Западе вовремя отказались от этой модели и не создали ситуации, когда это стало большей частью жилой застройки. А в-третьих, оставшаяся, не снесенная часть микрорайонов на Западе, как правило, не в частной собственности.
Ну, и последнее, на Западе в микрорайонах живут социально незащищенные слои населения. Проще говоря, не обеспеченные, без какого-либо экономического выбора. У нас же ситуация в корне иная. Состав населения микрорайонов очень смешанный, но если не обращать внимания на их проблемы, постепенно эти городские территории деградируют. А в условиях массовой микрорайонной застройки это может стать проблемой огромного масштаба.
