Законодательные расхождения
Согласно российскому законодательству деньги на ремонт многоквартирного дома должны взиматься с лиц, проживающих в этом доме. На это указывает первый пункт 158 статьи Жилищного кодекса РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения».
Таким образом, все жильцы многоквартирного дома обязаны участвовать в затратах на ремонт жилого здания. Причем размер платы прямо пропорционален размеру жилплощади, которой владеет собственник. Иными словами, чем больше квартира, тем больше доля взноса на ремонт.
Казалось бы, все предельно ясно: финансовое бремя по капремонту лежит на собственниках. Вместе с тем Жилищный кодекс вступает в прямое противоречие с действующим федеральным законом «О приватизации жилищного фонда в РФ». Статья 16 этого закона утверждает: «За бывшим наймодателем (т.е. государством) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда».
Общеизвестный факт: после развала СССР приватизация жилья в стране имела массовый характер. В ее ходе никто из новоявленных владельцев квартир не стал определять обязательства их бывшего собственника. Тем временем государство в лице местных властей должно было сделать ремонт за свой счет, перед тем как передать дом на содержание жильцам. Таким образом, по сей день собственники приватизированного жилья вправе требовать от государства как от бывшего наймодателя проведения капремонта.
В связи с расхождениями в законодательстве долгие годы проблема капремонта жилых зданий оставалась нерешенной. Модернизацию многоквартирных домов никто не проводил: муниципалитеты – потому что не имели в бюджете средств, а собственники – потому что не считали это своей обязанностью. Механизмов, которые действительно обязывали бы жильцов финансировать капремонт, не было. Зато по всей стране имели место многочисленные злоупотребления жилищно-коммунальных служб, которые взимали с людей деньги за ремонтные работы, но фактически их не осуществляли. Тем временем жилищный фонд в стране постепенно ветшал.
Новый закон: хотели как лучше…
Создавшаяся критическая ситуация подтолкнула государство к принятию нового закона. Авторами законопроекта стала группа депутатов от фракции «Единая Россия» во главе с Еленой Николаевой, заместителем председателя Госдумы по жилищной политике и ЖКХ.
По словам г-жи Николаевой в интервью для радио «Эхо Москвы», износ жилищного фонда в России сегодня достиг такой точки, что требуется принятие безотлагательных системных решений относительно капремонтов. Члены Госдумы предложили создать смешанную систему финансирования капремонта жилья. Отныне расходы на капитальный ремонт домов будут переложены на плечи собственников, а также на региональные бюджеты. В свою очередь федеральные власти снимают с себя все обязанности по финансированию этой программы.
Основным источником аккумуляции денежных средств на капремонт станет региональный фонд. Для собственников законопроектом предусмотрено введение обязательного ежемесячного платежа в составе платы за жилое помещение. Государство планирует привязать размер этого платежа к федеральному стандарту стоимости капремонта 1 квадратного метра жилья. Согласно постановлению правительства № 1077 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг в 2012–2014 гг.», на 2012 год в целом по стране этот стандарт равняется 6 рублям. В 2013 году он повысится до 6,5 рубля, в 2014 году – до 7 рублей. Предполагаемая сумма платежа будет установлена в пределах от 0,5 до 1,5 указанной величины, в зависимости от финансовых возможностей конкретного региона и других факторов. В фонде ежемесячные платежи собственников будут перераспределяться и направляться на ремонт аварийного и ветхого жилья.
Новая система финансирования капремонта имеет важный нюанс. Она предполагает использование накоплений одного дома на ремонт другого. Это значит, что нести расходы на ремонт жилых зданий будут все региональные собственники, даже если они проживают в добротном доме со свежим ремонтом. В свою очередь, жителям новых домов государство пообещало сделать капремонт тогда, когда в этом возникнет необходимость.
…а получилось как всегда?
Новый закон сразу же приобрел много противников, которые назвали его, мягко говоря, непродуманным. Главное, против чего протестуют собственники жилья, – фактически они будут вынуждены оплачивать содержание чужого имущества. Более того, они не смогут повлиять на проведение ремонта в собственном доме. Поскольку поиск подрядчика и определение перечня работ в здании также остается в ведении муниципалитета.
Обязанностью городских властей станет ежегодное утверждение программы капитального ремонта. Однако критерии, по которым чиновники будут выносить вердикт о необходимости финансирования капремонта в том или ином здании, до конца не определены. Собственники уверены: это может стать причиной многочисленных злоупотреблений со стороны властей.
Еще один вопрос, волнующий жильцов многоквартирных домов, – увеличение статьи личных расходов. Уже сегодня суммы коммунальных платежей достаточно высоки. Если в квитанции на квартплату появится новая строка, значит, в очередной раз государство ударит по карману рядового гражданина.
Кроме того, собственники беспокоятся, не исчезнут ли деньги из общего фонда к тому моменту, когда их дому потребуется ремонт. Как уверяют авторы закона, сбережения жильцов на счете будут надежно сохраняться. Уполномоченным органом, контролирующим сохранность этих средств, назначено Минрегионразвития. Однако в том, что чиновникам удастся соблюсти прозрачность движения средств и защитить деньги жильцов от нецелевого использования, у многих возникают большие сомнения. Не исключено, что взимание денег с людей без четко озвученных обязательств перед ними приведет к тому, что финансовые потоки будут утекать на сторону.
Наконец, жильцам многоквартирных домов непонятно, что делать с действующим ФЗ «О приватизации». Ведь государство, будучи до 1990 года собственником всех жилых зданий, до сих пор не выполнило свои обещания. Возможно, принятием нового закона оно просто снимает с себя накопившиеся обязательства по капремонту.
Что нас ждет
Несмотря на то, что новый закон имеет много противоречий, он может вступить в силу уже с 1 января 2013 года. В новую систему финансирования капремонта все дома будут включены сразу же, без учета мнения жильцов.
Конечно, тем, кто принципиально не захочет отчислять средства в региональный бюджет, власти оставляют право отказаться. Решением общего собрания жильцов собственники могут выбрать подомовую систему накопления средств. В таком случае они получат возможность самостоятельно распоряжаться деньгами, выбирать, с какими управляющими компаниями им сотрудничать и т.п. Однако государство, в свою очередь, не будет участвовать в софинансировании капитального ремонта конкретного жилого здания.
Чтобы собрать достаточное количество денег на ремонт, собственникам придется прибегнуть к финансовой помощи банков. Заплатив первоначальный взнос, жильцы могут получить кредит на проведение капремонта в доме. Однако в этом случае собственники будут вынуждены оставить в качестве залога свои квартиры. Найдутся ли сегодня желающие взять дом на непосредственное управление без какой-либо поддержки со стороны властей? Ведь если кто-то в доме откажется выплачивать кредит, остальные жильцы также рискуют лишиться имущества. Очевидно, что такой вариант развития событий возможен только гипотетически.
Как властям удастся аккумулировать средства собственников, насколько качественно и быстро они смогут выполнять капремонт на деньги жильцов, – покажет время. Между тем сегодня большинство российских граждан сомневаются в благоприятных последствиях новой реформы. Безусловно, принятие закона имеет благую цель – стимулировать людей стать настоящими хозяевами своих домов и вкладывать деньги в улучшение их состояния. Но пока непонятно, что в действительности хочет государство – усовершенствовать жилищную систему или просто снять свою ответственность за ремонт жилфонда.
понадобится 
